مطالب حقوقی
aliesarlak@gmail.com

(مصاحبه ای درخصوص مقررات آپارتمان‌نشینی، منتشر شده در نشریه پیام ساختمان)

جامعه شهری ایران در گذر از سنت به مدرنیته با چالش­های گوناگونی دست و پنجه نرم می­کند.

با ورود تکنولوژی و تأسیسات کارخانه ­ها تمایل به مهاجرت به شهرها فزونی گرفت. در این میان شهرها با کمبود فضا برای اسکان جمعیت مهاجر رو­به­ رو بودند. جمعیتی که باید برای رفاه، اسکان، حمل ونقل و تفریح و کار آنان چاره­ ای اندیشیده می­ شد.

«آپارتمان» پاسخ شهر بود در پرسش اسکان جمعیت انبوه.

امروزه شرایط به گونه ای­ است که دیگر حیاط­های بزرگ با حوض و ماهی معروفش، جای خود را به آسانسور و راه پله­ های پیچ واپیچ و واحدهای به هم چسبیده می ­دهد.

با وجود این که در شهر میزان فضای زندگی فرد محدود شده، فضای روانی و در اصل آزادی روانی او بیشتر شده­ است. در سیستم آپارتمان نشینی خبری از سبزی پاک­ کردن­ها و گل ­انداختن غیبت در دورهمی ­های همسایگی نیست. زندگی شهری آدم­ها را مجبور می ­کند رأس ساعتی مشخص به اداره یا محل کار بروند و وقتی گل روزشان چیده­ شد، خستگی­شان از کار و مسیر و ترافیک را به خانه بیاورند. طبعاً وقتی به خانه می ­رسند اگر خوش ذوق باشند ترجیح می ­دهند باقی روزشان را با گپ ­زدن با اهالی خانه، موسیقی و فیلم و کتاب در محیطی آرام سپری کنند.

بدین ترتیب در هیاهوی شهر و مشغله­ های کاری، آرامش محیط خانه جزء نیازهای اساسی افراد محسوب می ­شود. اما حضور یک همسایه ناب­هنجار در آپارتمان کافی­ست تا این نیاز مبرم به آرامش مخدوش شود و آسایش همسایگان به چالش کشیده ­شود.

همسایگانی که صدای فیلم و موزیکشان برای یک محله کفایت می ­کند، یا وقتی که به محاوره و مجادله ­های شخصی مشغولند، گویی برای استادیومی سخنرانی می ­کنند! مهمانی­ های شبانه ­شان، برای دیگر همسایگان شب و روز نمی ­گذارد و حتا کفش­هایشان هرگز در جاکفشی قرار نمی ­گیرد!

حقوق همسایگی درست از پشت در منزل ما شروع می­شود. هر وسیله و صدایی که از حریم شخصی ما بیرون می ­رود، وارد حریم شخصی دیگری شده و آرامش و حقوق فردی او را مورد تجاوز قرار داده است.

به گفت­گو با «امیرفرهاد حنیف زادگان»، وکیل پایه یک دادگستری نشستیم و از او خواستیم با رویکرد حقوقی به سوالاتمان پاسخ دهد.

  • آیا حقوق متقابل در فرهنگ آپارتمان نشینی در قانون تعریف شده است؟ هم چنین موارد تخلف از آئین همسایگی در قانون مشخص است؟

منابع قانونی حقوق و تکالیف متقابل افرادی که در یک ساختمان ساکن هستند به دو بخش تقسیم می شود. بخش اول قانون مختص به آپارتمان­هاست که شامل «قانون تملک آپارتمان­ها» مصوب ۱۳۴۳و آیین ­نامه مربوطه می ­باشد.

موارد ذکرشده در این قانون و آیین­ نامه­ آن در خصوص حقوق و تکالیف افراد غالباً مربوط می شود به نحوه­ استفاده مالکین از قسمت­های اختصاصی و مشترک ساختمان، استفاده از خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب، برق، گاز، شیوه مدیریت ساختمان و هم­چنین تکالیفی که مالکین در خصوص هزینه­ های مربوطه و اداره­ ساختمان برعهده دارند.

آپارتمان نشینی

دراصل این قانون عموماً حقوق و تکالیف “مالی” افراد که ناشی از رابطه مالکیت آنها با ملک، چه در قسمت­های اختصاصی و چه مشترک است را تنظیم می کند.

بخش دوم حقوق و تکالیفی است که افراد نه لزوماً به­ دلیل سکونت در یک ساختمان بلکه طبق قوانین عام، نسبت به یکدیگر دارند را شامل می شود. یعنی عدم رعایت آنها مسؤولیت مدنی و در مواردی هم ضمانت اجرای کیفری به دنبال دارد.

این نکته را هم بگویم که علاوه بر موارد فوق، ساکنین یک ساختمان به تجویز ماده ۱۰ قانون مدنی می­ توانند جهت رعایت نظم و آسایش بیشتر، موارد مطلوبی را که بر آن اتفاق نظر دارند، به صورت قراردادی بین خود تنظیم کنند.

  • حریم شخصی و حریم عمومی در قانون چه تعریفی دارد؟

آنچه که ما از آن اصطلاحاً به عنوان حریم شخصی و حریم عمومی نام می ­بریم در قانون به صورت خاص تدوین نشده، ولی در قوانین مختلف به صورت پراکنده مطالبی آمده است که برخی از آنها الزامی و عمدتاً نیز جزء قوانین کیفری هستند. برای مثال فصل بیست و ششم از کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی با عنوان “هتک حرمت منازل و املاک غیر” از این جمله است. اما برخی دیگر الزامی نیست و افراد می توانند در مورد آن به صورت توافقی عمل کنند که در قوانین مختلف و به­ خصوص قانون مدنی موارد بسیاری در این­ باره ذکر شده ­است.

  • انتخاب مدیر ساختمان و تعیین هیأت ­مدیره، از چه قانونی تبعیت می­ کند؟ انتخاب و عزل این فرد به چه شکل انجام می­ شود و چه وظایف و اختیاراتی را به همراه خود دارد؟

انتخاب مدیر یا هیأت مدیره ساختمان تابع موادی­ است که در «قانون تملک آپارتمان­ها» و آیین ­نامه مربوطه به آن پرداخته شده ­است. طبق ماده ۸ این قانون در هر ساختمانی که عده­ مالکین بیش از ۳ نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی انتخاب نمایند که این مدیران می­ توانند از میان خود مالکین باشند یا از غیر مالکین انتخاب شوند. مجمع عمومی مالکین در صورت لزوم می­تواند مدیرانی که انتخاب کرده را عزل کرده و مدیران دیگری انتخاب کند.

مدیر ساختمان

وظایف عمده مدیر ساختمان عبارتند از:

_ مسؤولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی.

_ تعیین سهم هریک از مالکان از مخارج قسمت­های مشترک با رعایت مفاد قانون.

_ تنظیم دفتر ثبت درآمد و هزینه ساختمان.

_ بیمه تمام بنا به عنوان یک واحد در مقابل آتش ­سوزی.

_ نگهداری صورتجلسه­ های مجمع عمومی و اطلاع تصمیمات اتخاد شده به افراد غایب.

در مورد اختیارات مدیر ساختمان، بدیهی است که مدیر کلیه اختیاراتی را که برای انجام وظایف قانونی فوق مورد نیاز است دارا است، در ضمن مجمع عمومی در مواردی می ­تواند اختیارات بیشتری را برای مدیر در نظر بگیرد. یکی از موارد مهمی که در خود قانون ذکر شده ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها است که طبق آن در صورت امتناع هریک از مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان با رعایت مفاد قانونی جهت دریافت هزینه ها اقدامات لازم حقوقی را انجام می دهد.

  • یعنی اگر به طور مثال یکی از واحدها از پرداخت شارژ ماهیانه خودداری کرد، یا از پرداخت قبض­هایی که کنتور مشترک دارند سرپیچی کرد، مدیر ساختمان می تواند با او برخورد کند؟

البته، همین طور است. در صورتی که یکی از واحدها مدتی از پرداخت هزینه­ های ساختمان خودداری کرد، مدیر ساختمان باید اظهارنامه­ ای برای او بفرستد و تکلیف او را نسبت به پرداخت هزینه­ های مشترک ساختمان یادداوری  کند. اگر واحدی که تخلف کرده ظرف مدت ده روز، نسبت به پرداخت هزینه ها اقدام نکرد، مدیر ساختمان می­ تواند اشعاب او را از آب و برق و گاز قطع کند.

  • آقای حنیف زادگان، اگر یکی از واحدهای آپارتمان تصمیم بگیرد بنای خود را بازسازی یا تعمیر کند آیا مجاز به این کار است؟ در چه صورت می­تواند این کار را انجام دهد؟

تعمیر و بازسازی و تغییر در ساختمان اگر مربوط به قسمت­های مشترک باشد، طبق ماده ۶ قانون درصورت نبودن قرارداد خاص میان مالکین، با تصمیم اکثریت مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت­های اختصاصی را مالک باشند.

در مورد قسمت­های اختصاصی، طبق ماده ۹ هریک از مالکین می ­تواند عملیاتی را که برای استفاده بهتر خود مفید می ­داند انجام دهد، اما بدون موافقت اکثریت سایر مالکین اجازه ندارد تغییراتی در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی قسمت اختصاصی خود که در منظر عمومی است ایجاد کند.

  • آیا تبعیت از قوانین آپارتمان بسته به اینکه فرد مستأجر باشد یا مالک فرق می کند؟ مثلاً برای تعمیر درب ورودی ساختمان باید از همه به طور مساوی پول دریافت شود؟

ببینید، در خصوص هزینه ­های مشترک ساختمان از جمله تعمیرات، اگر توافقی میان مالکین ساختمان وجود داشته باشد مطابق همان توافق و اگر نباشد طبق قانون هزینه­ ها مشخص می­ گردد.

حال اگر ساکن یکی از واحدها مستأجر باشد، سهم هزینه آن واحد تغییری نمی­ کند، اما برای این­که ببینیم مسؤول پرداخت آن مالک است یا مستأجر باید به قواعد روابط موجر و مستأجر مراجعه کنیم.

اگر مسئولیت پرداخت این هزینه­ ها در قرارداد اجاره یا توافق جداگانه­ ای مشخص شده­ باشد، که همان شخص موظف است هزینه­ ها را پرداخت کند.

اما اگر توافقی در این خصوص وجود نداشته­ باشد، عموماً مطابق قوانین و عرف جاری، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه­های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر و تعمیرات جزئی و تزئینی و تعمیراتی که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر است.

  • این طور که شنیده شده است، طبق قانون نباید به مجردین، خانه اجاره داد، این امر صحت دارد؟

البته قانونی در این خصوص تصویب نشده، ولی زمانی اتحادیه مشاوران املاک ابلاغیه­ ای را به بنگاه­های مسکن ابلاغ کرد که بر اساس آن ضوابط و محدودیت­ هایی برای اجاره آپارتمان مسکونی به متقاضیان مجرد تعیین شد.

مطابق این ابلاغیه بنگاه­های مسکن موظفند قبل از تنظیم قرارداد اجاره، بُعد خانوار متقاضی را بر اساس کارت ملی و شناسنامه مشخص کنند و در صورت مجرد بودن مستأجر، او را مکلف به تکمیل فرم مخصوص مستأجران مجرد کنند. در این فرم باید محل قبلی سکونت فرد مجرد، سوابق شغلی، مشخصات منزل پدری و هم­چنین مشخصات همراهان احتمالی قید شود.

بر اساس این ضوابط پیش­ شرط اجاره آپارتمان به مجردها، ارائه مدرک مستند از طرف فرد مجرد مبنی بر علت تصمیم به زندگی مجردی است به طوری که بنگاه باید یکی از مدارک شامل اشتغال به تحصیل در دانشگاه، اشتغال به کار، کارت محل کار یا جواز کسب را از فرد مجرد دریافت و آن را با مهر بنگاه تأیید کند.

  • برخی از صاحبخانه ها ترجیح می دهند که  برای تمدید قراردادها به آژانس املاک مراجعه نکنند تا پول کمیسیون ندهند، آیا معاملات، فسخ یا تمدید قرارداد بین مالک و مستاجر بدون دخالت بنگاه ممکن است؟

بر طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۷۶ تصویب شده است، قرارداد اجاره می تواند رسمی یا عادی باشد.

قرارداد رسمی قراردادی است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود. قراردادهایی که خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود، چه در بنگاه و چه در خارج از بنگاه، قرارداد عادی محسوب می شود و طبق ماده دو همان قانون، کافی است قراردادها با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود نیز گواهی گردد.

  • با سرد شدن هوا استفاده از وسایل گرمایشی افزایش می­ یابد، با توجه به این­که در اکثر آپارتمان ها کنتورگاز مشترک است، قبض گاز را چگونه باید از واحدها دریافت کرد که عادلانه باشد؟ بر حسب متراژ واحد؟ با توجه به ساکنین هر واحد؟ یا به طور کاملاً مساوی؟ آیا در قانون راهی برای این امر در نظر گرفته ­شده­ است؟

اگر درخصوص نحوه تقسیم این قبیل هزینه­ ها توافقی میان مالکین وجود داشته­ باشد که تکلیف مشخص است، اما اگر توافقی در بین نباشد، مطابق ماده چهار قانون تملک آپارتمان­ها و ماده بیست و سه آیین نامه مربوطه، سهم هریک از مالکان قسمت­های اختصاصی، از مخارج مشترک آب و گاز و غیره، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت  قسمت­های اختصاصی تمام ساختمان است.

aliesarlak@gmail.com
aliesarlak@gmail.com